Begoña es Associate Director en el departamento de Capital Markets de Colliers. Se especializa en inversión en centros de datos, fusiones y adquisiciones (M&A) y asesoramiento estratégico. Desde su incorporación a Colliers en 2018, inicialmente en el equipo de Valoraciones, ha desarrollado una sólida trayectoria en transacciones complejas, planeamiento urbanístico y estudios de viabilidad.

A lo largo de su carrera, ha liderado mandatos tanto de compra como de venta en operaciones de M&A y proyectos greenfield, asesorando a fondos internacionales, promotores, operadores e inversores institucionales. Entre sus logros más destacados se encuentra su participación clave en operaciones tan relevantes como la adquisición de Nabiax por parte de Aermont Capital y la compra de Adam Data Centers por CVC DIF. Asimismo, ha liderado algunas de las mayores transacciones greenfield en España y Europa en los últimos años.

Actualmente, supervisa oportunidades de inversión en M&A y proyectos greenfield valoradas en más de 1.000 millones de euros, colaborando estrechamente con los principales actores del sector de infraestructuras digitales.

Antes de incorporarse a Colliers, Begoña dirigió el diseño y ejecución de diversos proyectos residenciales y comerciales en Morph Studio. Es arquitecta por la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid (UPM).

 

Desde la perspectiva de Colliers, ¿cuál es hoy el principal factor limitante para el crecimiento del mercado de centros de datos en España: la energía, la red, la regulación o la capacidad inversora?

En estos momentos, el principal factor limitante para el crecimiento del mercado en España es el acceso a potencia de red, tanto en transporte como en distribución. Es un reto que no es exclusivo de nuestro país, pero sí especialmente crítico para el sector. Dicho esto, no puede interpretarse como una limitación aislada: el verdadero desafío es garantizar potencia donde, cómo y cuándo la necesitan los grandes clientes, y por extensión, los operadores e inversores. La competitividad del mercado dependerá de nuestra capacidad para alinear disponibilidad de red y localización estratégica con los calendarios de desarrollo que exige la demanda.

Todo lo anterior, por supuesto, tiene que ser acompañado por la regulación (p.ej. declaración como infraestructura crítica) para equiparar nuestro mercado al resto de países europeos y así aprovechar nuestra ventaja competitiva en el desarrollo y operación de energías renovables.
 

La irrupción de la inteligencia artificial está elevando drásticamente la densidad por rack y las exigencias técnicas. ¿Está preparado el parque actual de centros de datos o veremos una fuerte obsolescencia de activos en los próximos años?

El sector de centros de datos siempre ha evolucionado al ritmo de la tecnología, y España no es una excepción. La mayoría del parque actual, más de 300 MW IT frente a los 120 MW de hace apenas cuatro años, es de reciente construcción y, en parte, está preparado con ciertas adaptaciones para acoger mayores densidades que las asociadas al cloud tradicional. Sin embargo, lo realmente importante es que el pipeline de desarrollo, unos 330 MW IT en construcción y 2,6 GW en fases más tempranas de desarrollo, está siendo diseñado teniendo en cuenta las demandas técnicas de la IA, desde mayores densidades por rack hasta soluciones de refrigeración líquida.

Por todo ello, en Colliers consideramos que el mercado español cuenta con una oferta muy bien posicionada para responder a la demanda actual y futura, si bien es cierto que algunos activos legacy o enterprise —generalmente de menor tamaño— podrían quedar menos adaptados. En cualquier caso, que la tecnología avance no implica que los activos existentes pierdan su utilidad: siguen teniendo demanda para usos que no requieren las especificaciones de los desarrollos orientados a la IA.
 

La saturación de la red eléctrica en grandes áreas como Madrid o Barcelona empieza a condicionar nuevas inversiones. ¿Estamos ante un cambio estructural del mapa de los centros de datos en España?

Aunque la saturación de la red eléctrica en áreas como Madrid o Barcelona empieza a condicionar ciertos desarrollos, el cambio en el mapa de centros de datos en España no responde únicamente a este factor, sino, sobre todo, a la creciente diversificación de la demanda. Esta evolución está transformando las estrategias de inversión en términos de localización, escala y tiempos de puesta en operación.

La irrupción de la IA, con requerimientos de latencia menos estrictos, está impulsando la deslocalización hacia ubicaciones donde se puede acceder a mayor volumen de potencia y a costes de suelo y energía más competitivos. Paralelamente, observamos un crecimiento significativo del sector retail en ciudades Tier II, donde se busca mayor capilaridad y latencias ultrabajas.

A pesar de esta diversificación, un proyecto que cuente con potencia accionable, plazos viables y una localización atractiva seguirá despertando un fuerte interés entre los operadores cloud, sobre todo en Madrid por el peso del cliente hiperescala. Estos mercados continúan siendo estratégicos siempre que el acceso a potencia esté garantizado.

 

En el contexto actual de tipos de interés y mayor presión sobre la rentabilidad, ¿siguen siendo los centros de datos un activo “core” para los grandes inversores o está cambiando su perfil dentro de las carteras?

Los fundamentales que han situado históricamente a los centros de datos como activos core siguen plenamente vigentes: contratos de larga duración, flujos de renta muy estables, inquilinos con elevada solvencia y un alto coste de migración debido a la inversión crítica que realizan sobre el activo. Sin embargo, la evolución tecnológica y la aparición de los neoclouds introducen nuevas variables: riesgo de obsolescencia técnica, mayores necesidades de capex de reposicionamiento y un perfil de inquilino que puede impactar de forma más directa en la rentabilidad esperada. Esto está desplazando parte del mercado hacia estrategias más value add que core.

Como consecuencia, el número de activos que cumplen estrictamente los criterios core se ha reducido. Pero precisamente por esa escasez y por la resiliencia operativa del sector, los centros de datos que sí encajan en esa categoría continúan mostrando una estabilidad superior a la de otros tipos de activos en el actual entorno macro y de tipos.

 

Hace un tiempo se hablaba de una inversión cercana a los 8.000 millones de euros en el sector a corto plazo. ¿Es realista o existe un riesgo evidente de que parte de esa inversión no llegue a ejecutarse?

La demanda final determinará hasta qué punto los proyectos anunciados se van a ejecutar. No obstante, si atendemos únicamente a los activos que están ya en fase construcción, con puestas de operación estimadas entre 2026 y 2027, podríamos estar hablando de un volumen de inversión en construcción en entorno de los 3.250 -3.500 millones de euros.

 

¿Hasta qué punto la disponibilidad energética está pesando hoy más que la ubicación, el suelo o los incentivos fiscales en la toma de decisiones de inversión?

Hoy, la disponibilidad energética, o la certeza de un camino viable para obtenerla, se ha convertido en el primer filtro de cualquier decisión de inversión en centros de datos. Sin una solución de potencia clara y accionable, un proyecto ni siquiera entra en análisis. Ahora bien, la energía por sí sola no hace viable un activo. Para que un proyecto prospere, los caminos críticos de la potencia y del suelo deben estar perfectamente alineados en el calendario, y la ubicación tiene que cumplir unos mínimos: proximidad a núcleos urbanos Tier II o III, accesibilidad y buenas conexiones de transporte público y privado.

Los inversores están cada vez más preparados para distinguir oportunidades reales de proyectos inviables; saben que los incentivos fiscales pueden ayudar, pero nunca sustituyen la necesidad de potencia disponible ni compensan una mala localización.

En cualquier caso, los promotores y operadores de proyectos de data center han cambiado las directrices de inversión hacia conseguir el mejor time-to-market siempre y cuando la ubicación sea demandada.

 

¿Está ganando peso la reutilización de infraestructuras ya existentes frente a la construcción de nuevos centros de datos desde cero para reducir riesgos y plazos?

En nuestra experiencia, la reconversión de activos existentes en centros de datos no siempre es viable ni garantiza menores riesgos, plazos o costes. La reutilización de infraestructuras es una alternativa válida principalmente para operadores retail, con requerimientos menos exigentes y que buscan ubicaciones muy céntricas ya consolidadas, donde encontrar suelo es complicado. Para los grandes operadores, sin embargo, los desarrollos greenfield siguen siendo la opción más eficiente y segura.

Solo proyectos con actividades industriales precedentes que garanticen el acceso a potencia en múltiplos relevantes son los que salen adelante. En general son proyectos oportunísticos.

 

Si tuvieras que señalar el mayor error estratégico que están cometiendo hoy los promotores de centros de datos en España, ¿cuál sería?

En general, tanto vendedores como compradores de data centers se han sofisticado mucho en los últimos 4 años, de ahí que no haya tantas transacciones en el sector. Pero si tuviéramos que decir uno sería el no analizar correctamente los riesgos implícitos de una solución de potencia. Tener cartas de acceso no significa tener un proyecto viable de centros de datos.

 

El Colliers 2026 Global Investor Outlook señala que los centros de datos siguen atrayendo capital, pero con el acceso a energía como principal freno. ¿Puede España aprovechar ese interés o está perdiendo competitividad frente a otros mercados europeos?

España parte de una posición muy favorable para captar ese capital, pero nuestra capacidad real para aprovecharlo depende, sobre todo, de disponer de potencia allí donde se concentra la demanda. Si conseguimos ofrecer soluciones de acceso a energía de forma más ágil y previsible que otros mercados europeos, tendremos una ventaja competitiva clara.

Además, la publicación del esperado Plan Quinquenal de Red Eléctrica será clave para saber hasta qué punto vamos a poder convertir ese interés en inversión real. Por último, aspectos regulatorios como designar a los centros de datos como infraestructura crítica o como gran consumidor industrial de energía ayudaría a ser muy competitivos frente a otras regiones europeas en términos de cost on rack.